Những quy định chung (Chương I)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Luật không điều chỉnh đối với các trường hợp sau: cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật; cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp; tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở (Điều 1). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 áp dụng đối với: (1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; (2) Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam (Điều 2).
Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 giải thích từ ngữ, gồm: (1) Kinh doanh bất động sản; (2) Kinh doanh dịch vụ bất động sản; (3) Dự án bất động sản; (4) Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (5) Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (6) Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; (7) Chuyển nhượng dự án bất động sản; (8) Hợp đồng kinh doanh bất động sản; (9) Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; (10) Sàn giao dịch bất động sản; (11) Môi giới bất động sản; (12) Tư vấn bất động sản; (13) Quản lý bất động sản (Điều 3).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc kinh doanh bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc sau: (1) Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật; (2) Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; (3) Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh (Điều 4).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: (1) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; (2) Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; (3) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (4) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; (5) Dự án bất động sản (Điều 5).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm: (1) Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; (2) Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; (3) Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; (4) Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản; (5) Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật; (6) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; (7) Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; (8) Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật (Điều 8).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về cơ bản phải đáp ứng hai điều kiện chính: (1) Thành lập doanh nghiệp; (2) Đáp ứng khả năng tài chính để thực hiện dự án. Điều kiện về mức vốn pháp định phụ thuộc vào quy mô của dự án bất động sản mà chủ đầu tư triển khai.
Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn (Chương II)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh; đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản; quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (Chương III)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong đó có một số điểm mới đáng lưu ý:
Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng); giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (Luật năm 2014 là 70%).
Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (Chương IV)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức, trong đó bổ sung quy định về: Các hình thức kinh doanh và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về: Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; yêu cầu chung trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại dự án bất động sản.
Chuyển nhượng dự án bất động sản (Chương V)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; bổ sung quy định mới về thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản (Chương VI)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có một số điểm sửa đổi, bổ sung như:
Bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng Luật hóa một số quy định đang có tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Bổ sung quy định về sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Sửa đổi, bổ sung quy định về giá giao dịch bất động sản; thanh toán trong giao dịch bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản (Chương VII)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản; môi giới bất động sản; tư vấn, quản lý bất động sản; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể về: hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó bổ sung mới một số quy định cụ thể về: nội dung của cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng, quản lý, vận hành và kinh phí để xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Chương IX)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng".
Điều chỉnh, bổ sung quy định về: nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm của các cơ quan trung ương và địa phương./.
Bài, ảnh: Cát Tường